El fracaso de limitar el precio del alquiler en París y Berlín

La fortísima demanda de pisos en alquiler en algunas ciudades españolas está presionando al alza los precios, básicamente en los centros de los grandes núcleos urbanos donde también se concentra la mayor parte de la oferta.

Según los últimos datos de idealista, los precios del alquiler en tres de cada cuatro capitales españolas siguen aún por debajo de los máximos de la burbuja, aunque entre las 11 capitales que superan ya dichos niveles están algunas de las ciudades más pobladas del país, como Madrid, Barcelona, Málaga, Palma de Mallorca o Las Palmas de Gran Canaria.

Ante esta situación, algunos políticos de partidos como Unidos Podemos, PSOE, Compromís, ERC, PdeCat y EH Bildu han comenzado a proponer la fijación de un tope al precio que los propietarios particulares pueden pedir por el alquiler de sus viviendas, “como ya se hace en París y Berlín”.

Sin embargo, conviene saber qué medidas son las que han llevado a cabo dos de las principales capitales europeas y cómo ha reaccionado el mercado tras su puesta en marcha. idealista/news ha investigado la situación del alquiler en ambas metrópolis y las conclusiones son definitivas: los topes que limitaban la subida del precio del alquiler no han funcionado.

En la Ciudad de la Luz la normativa ha sido recientemente derogada, mientras que en la capital germana la medida está en manos del Tribunal Constitucional por petición expresa de la Audiencia de Berlín, y está a la espera de que el organismo se pronuncie al respecto. ¿Y cómo se ha llegado a este punto?

París empezó a intervenir el mercado en agosto de 2015 con la ‘ley Alur’, una norma que impedía poner un piso en alquiler a un precio un 30% más barato o un 20% más caro, y que tenía en cuenta en los cálculos variables como el tipo de vivienda, su ubicación, su amplitud o su mobiliario.

Esta medida, la estrella del plan estatal de vivienda del Gobierno de François Hollande, también incluía en la ecuación unos factores mucho más difíciles de cuantificar. Por ejemplo, la luminosidad o las vistas de la vivienda. Fue aquí donde empezaron los problemas y la controversia… a los que se sumó el ‘elemento picaresca’: el precio del alquiler podría superar los límites si la vivienda tenía unas buenas vistas o si se tenían en cuenta algunas cualidades extra como disponer de portero físico, jardines, piscina o tras haber sido objeto de una reforma.

Al final, un tercio de las ofertas superaba los precios fijados por la ley y cerca de un 15% de las viviendas que existía hace dos años y medio se han ‘evaporado’ del mercado. Esto significa que más de 10.000 viviendas se han evaporado de la oferta de alquiler parisina porque sus propietarios decidieron dejar de alquilarlas.

Desde el propio Ejecutivo dudan de la utilidad de la medida que se puso en marcha. De hecho, el propio secretario de Estado en el Ministerio de Cohesión de los Territorios del gobierno Macron, Julien Denormandie, ha reconocido que no saben si funciona. Por si fuera poco, los precios del alquiler en todo el país se han moderado durante 2017, tanto en los mercados donde se implantó la ‘Ley Alur’ como en los que no) y los tribunales han suspendido su aplicación en París y en otras zonas calientes del país como Lille, mientras las condiciones de alquiler se han endurecido para miles de jóvenes.

[París y el arte imposible de fijar los precios del alquiler]

En Berlín, el intento por frenar el precio del alquiler no ha acabado de forma muy diferente. A día de hoy entre el 66% y el 95% de las ofertas de pisos de alquiler están por encima del máximo fijado por ley y la ley conocida como ‘freno a los alquileres’ está a la espera de una resolución por parte del Tribunal Constitucional federal.

En este caso, la limitación que arrancó en junio de 2015 se basaba en limitar las subidas de los nuevos contratos al 10% del alquiler medio de la zona en las zonas denominadas “tensas” y que no hubieran sido reformadas o estuvieran vacías. Los propietarios berlineses, con una ligera reforma o algo de mobiliario, han podido evitar el control y debido a la normativa que limita el precio ha surgido un concepto nuevo, “provision”: los inquilinos, si quieren alquilar un piso, deben pagar entre una y dos mensualidades al propietario que no se devuelven, además de un importe que equivale a 3 fianzas (que sí se devuelven al finalizar el contrato). Todo un reflejo de que la picaresca también se produce incluso en la economía más fuerte de toda Europa.

Partidos de la oposición, ONG y la Federación Alemana de Inquilinos llevan tiempo afirmando que la medida no ha dado frutos. Sus quejas se han sumado a las dudas de la Audiencia de la capital germana sobre si es constitucional.

[Berlín o cómo el tope al precio del alquiler no ha funcionado]