Überprüfen der Kleinsiedlungen im Kanton Zürich

So lautete der Titel des Kreisschreibens vom 18. März 2022 der Baudirektion an die Gemeinden. Inhalt: Baugesuche in Kernzonen im Zusammenhang mit Weilern und Gestaltungsplanperimetern ausserhalb der Bauzone sind zum Entscheid der Baudirektion zuzustellen. Dies basiert auf einem Erlass des Bundesrates von 2015.

Eine Übergangsregelung wird voraussichtlich per Ende 2022 erlassen und als verbindlich erklärt. Eine öffentliche Auflage des Planungs- und Baugesetzes (PBG) ist aktuell für das Jahr 2023 geplant. Ohne bestehende Gesetzesgrundlage wird den Gemeinden die Autonomie über Entscheide von Bauten in Weilern genommen und zwar ohne Fristen, bevor das Gesetz in Kraft ist.

Immerhin plant die Baudirektion die Durchführung von Gemeindegesprächen, an welchen sie die Überlegungen zur definitiven Zonenzuteilung im Detail besprechen und diskutieren wollen. Dies ist wohl als eine Erklärung des neuen Gesetzes zu interpretieren. Richtig wäre aber vorgängig die betroffenen Gemeinden einzubeziehen. So wie es bei einem zu erarbeitenden Gesetz mittels einer Vernehmlassung üblich ist. Die Liste der betroffenen Weiler wurde ohne Konsultation der Gemeindebehörden erstellt.

In der Zwischenzeit besteht grosse Unsicherheit

Für eine Erteilung der Baubewilligung muss die örtliche Baubehörde das Gesuch prüfen und eine Stellungnahme einreichen. Ein Vermerk, dass das Bauvorhaben der Bau- und Zonenordnung (BZO) entspricht, genügt nicht. Die Baudirektion in Zürich entscheidet danach über das Bauvorhaben. Es ist wohl abzusehen, dass einem (Um-) Bauwilligen hohe Hürden in den Weg gelegt werden – welche, die auch von den Grünen gewünschte Verdichtung, erschweren werden.

Gestützt auf die Genehmigung der Gesamtüberprüfung des kantonalen Richtplans im Jahr 2015 ergänzte der Bundesrat diesen mit dem Zusatz, dass die Kernzonen im Zusammenhang mit Weilern Nichtbauzonen sind, in denen Neubauten unzulässig sind.

Die Ausscheidung von Kernzonen im Zusammenhang mit Weilern, die formell zu Bauzonen gehören, zugleich aber als Nichtbauzone eingeordnet sind, ist widersprüchlich. Der Bundesrat hat offenbar die Genehmigung des Richtplans zu wenig genau studiert. Sonst wäre ihm diese Diskrepanz aufgefallen.

Auswirkungen auf Haus- und Grundeigentümer

Das Bauland in Weilern ist sehr beschränkt. Es können keine Siedlungen mit mehreren Mehrfamilienhäusern gebaut werden. Was bedeutet, dass ein Weiler nicht plötzlich 200 Einwohner mehr zählen kann. Wenn aber jemand in der Kernzone eines Weilers ein Grundstück erwarb mit etwas Umschwung, soll ihm jetzt die Möglichkeit, einen Neubau für seine Familie zu erstellen, genommen werden. Mit anderen Worten: er soll enteignet werden. In der Steuererklärung wurde und wird aber genau dieses Land als Bauland besteuert. Jetzt wird vom Regierungsrat versucht, mit Wortklaubereien Entschädigungen zu umgehen. Mit den Begriffen „Nichteinzonung“ oder „Auszonung“ soll „zur Minderung der allfälligen finanziellen Einbussen“ gespielt werden.

Die Terminologie der Begründung des Bundesrates ist ebenfalls befremdend. Es heisst, der Charakter und die Bebauungsstruktur des Weilers sollen bewahrt werden. Also soll die Zürcher Landschaft als „Ballenberg“ Museum fungieren, welches die Städter am Wochenende besuchen können? Die Definition von Weilern und Kleinsiedlungen lässt viel Spielraum offen.

Auch der Brief der Baudirektion lässt viele Fragen offen. Die Kriterien, nach welchen die Kleinsiedlungen und Weiler ausgesondert wurden, sind unklar. Verständliche Kriterien wie die Einwohnerzahl, bewohnten Gebäude, ehemalige oder aktuelle Zentrumsfunktionen sind nicht angegeben. Dies wäre für eine Transparenz nötig.

Enteignungen und Wohnraum

Was passiert mit beabsichtigten Enteignungen? Werden die Besitzer nach dem aktuellen Baulandpreis entschädigt? Wie sieht die Entschädigung der zu viel bezahlten Steuern der letzten Jahre aus? Was passiert bei Erbteilungen, bei welchen eine Partei eine Liegenschaft und die andere das „Bauland“ welches nun Kulturland ist, bekommen hat? Wie werden all die Wertverluste vergütet?

Völlig ausser Betracht gelassen wird der Wohnbedarf der enormen Zuwanderung und die einmal viel gelobte Verdichtung nach innen. Denn bei der Ausarbeitung des Richtplans 2014 ging der Regierungsrat von 120'000 zusätzlichen Beschäftigten bis 2040 aus. Die aktuellen Zahlen deuten aber auf 300'000 bis 2040 hin.

Angesichts dieser Situation wären ein Marschhalt und eine Auslegeordnung angebracht, zumal die Zersiedlungsinitiative der Grünen im Februar 2019 klar abgelehnt wurde.

Kleinsiedlungen im Kanton Zürich – Viele eigentümerrelevante Fragen offen

Der Hauseigentümerverband Kanton Zürich hat anlässlich der Kantonsratssitzung vom 20. Juni 2022 mit Spannung auf die regierungsrätlichen Antworten zur dringlichen Interpellation «Projekt "Überprüfung der Kleinsiedlungen im Kanton Zürich"» gewartet. Trotz der Ausführungen des Regierungsrates blieben aus Sicht des HEV Kanton Zürich viele Fragen offen. So etwa die Frage nach einer allfälligen finanziellen Entschädigung der Haus- und Grundeigentümerinnen und -eigentümer, sollte die geplante Praxisänderung im Baurecht tatsächlich – wie befürchtet – zu Enteignungen oder Wertverminderungen von Grundstücken und Liegenschaften führen.

Im Kanton Zürich gibt es heute rund 300 Kleinsiedlungen – insbesondere Weiler. 276 dieser Kleinsiedlungen sind der Kernzone zugewiesen, die im Kanton Zürich als Bauzone gilt. Der Rest befindet sich in der Landwirtschaftszone. Mitte März 2022 erhielten die 162 Gemeinden des Kantons Zürich jedoch ein Kreisschreiben der Baudirektion, das es in sich hatte: Darin wurden sie darüber informiert, dass davon auszugehen sei, dass "rund die Hälfte der Kleinsiedlungen die Voraussetzung für den Verbleib in einer Bauzone nicht erfüllen."

Was konkret bedeutet, dass gemäss Baudirektion von den 300 Kleinsiedlungen möglicherweise rund 130 solcher Siedlungen aus der Bauzone gestrichen werden könnten. Davon betroffen wären einerseits die Gemeinden, die Bauland zu verlieren drohen, das der Kanton bislang im Rahmen der Überprüfung der kommunalen Bau- und Zonenordnungen rechtskräftig abgesegnet hat. Andererseits hätten diese Auszonungen gravierende Auswirkungen auf die betroffenen Haus- und Grundeigentümer, die dort entgegen der bisherigen rechtlichen Praxis nicht mehr neu bauen dürften.

Neubauten fortan unzulässig

Im Schreiben wurden die Gemeinden ferner darüber informiert, dass der Kanton plane, eine neue sogenannte "Weilerzone" einzuführen, die zwar eine Nichtbauzone sei, in der bestehende Bauten aber ersetzt sowie weitergehend als in der Landwirtschaftszone umgebaut und erweitert werden dürften. Neubauten auf bislang unbebautem Land wären jedoch auch in dieser neuen Zone nicht mehr zulässig.

Hintergrund dieser geplanten Änderung in der Rechtspraxis ist die Gesamtrevision des kantonalen Richtplans. Als der Kanton Zürich diese 2015 dem Bundesrat zur Genehmigung vorlegte, fügte dieser einen Zusatz ein, gemäss dem Kernzonen in Weilern neu "Nichtbauzonen" seien, in denen Neubauten nicht mehr zulässig seien.

Akuter Klärungsbedarf

Am 30. Mai 2022 haben daraufhin Kantonsräte der FDP und SVP die dringliche Interpellation «Projekt "Überprüfung der Kleinsiedlungen im Kanton Zürich"» eingereicht, die der Regierungsrat am 20. Juni 2022 im Rat beantwortet hat. Mit dem Vorstoss wollten die Interpellanten von der Regierung etwa wissen, wie sich der Regierungsrat eine Kompensation der Haus- und Grundeigentümer vorstellt, da eine reduzierte Nutzung von Grundstücken und Liegenschaften "unzweifelhaft" Auswirkungen auf deren Wert haben wird, konkret: eine Wertverminderung.

Die diesbezügliche Antwort des Regierungsrates, wonach es zwei Betrachtungsweisen gebe – einerseits jene, dass es sich bei den geplanten Auszonungen um materielle, entschädigungspflichtige Enteignungen handle, andererseits aber auch jene, dass es sich dabei um sogenannte "Nichteinzonungen" handle, die nicht entschädigungspflichtig seien –, vermag den HEV Kanton Zürich jedoch nicht zu überzeugen. Hier besteht nach wie vor dringend Klärungsbedarf.

Wenn jedenfalls einem Haus- und Grundeigentümer in der (bisherigen) Kern- und damit Bauzone eines Weilers aufgrund einer geplanten kantonalen Änderung in der Rechtspraxis fortan die Möglichkeit genommen werden soll, auf seinem Land einen Neubau zu erstellen, oder er sein Grundstück oder seine Liegenschaft in der neu geplanten "Weilerzone" nur noch reduziert nutzen darf; er in beiden Fällen mit anderen Worten (teil)enteignet werden soll, dann reichen die regierungsrätlichen Antworten noch nicht aus.

Verletzung der Eigentumsgarantie

An dieser Stelle sei dem Regierungsrat und der zuständigen Baudirektion Artikel 26 der schweizerischen Bundesverfassung in Erinnerung gerufen, in der es in Absatz 1 heisst: "Das Eigentum ist gewährleistet". Und in Absatz 2 heisst es: "Enteignungen und Eigentumsbeschränkungen, die einer Enteignung gleichkom­men, werden voll entschädigt." Angesichts dessen hat mit der Diskussion im Kantonsrat die Debatte darüber, wie mit diesen Zonen zu verfahren sei, erst begonnen. Davon, dass das Geschäft mit der Diskussion erledigt sei, kann jedenfalls keine Rede sein.

Provisorisch betroffene Weiler-Kernzonen in der Region Winterthur

Am 18. März 2022 hat die Baudirektion vom Kanton Zürich das Kreisschreiben "Überprüfung der Kleinsiedlungen im Kanton Zürich" mit Anweisungen zum Baubewilligungs- und Planungsverfahren an die Gemeinden versendet. Diesem Schreiben wurde auch eine Liste der vom Kreisschreiben betroffenen (Weiler-)Kernzonen beigelegt.

In der Region Winterthur, also in den Bezirken Andelfingen, Pfäffikon und Winterthur, sind folgende Gemeinden und deren Kleinsiedlungen in der Liste der Baudirektion aufgeführt:

Gemäss Schreiben der Baudirektion vom 19. August 2022 sind einige dieser Kleinsiedlungen klarerweise aussenliegende Ortsteile und verbleiben sicher in einer Bauzone. Welche Kleinsiedlungen das betrifft, wird im nachfolgenden Abschnitt beschrieben.

Provisorisch nicht betroffene Kleinsiedlungen

Am 19. August 2022 hat die Baudirektion vom Kanton Zürich informiert, dass eine Vernehmlassung durchgeführt wird für eine Übergangsordnung, welche auf Anfangs 2023 in Kraft gesetzt werden soll. Diesem Schreiben wurde auch eine Liste von Kleinsiedlungen beigelegt, welche klarerweise aussenliegende Ortsteile darstellen.

Diese Kleinsiedlungen verbleiben gemäss Baudirektion sicher in einer Bauzone. Baugesuche in diesen Ortsteilen müssen ab Inkrafttreten der Übergangsordnung nicht mehr dem Kanton zur Zustimmung vorgelegt werden.

In der Region Winterthur, also in den Bezirken Andelfingen, Pfäffikon und Winterthur, sind folgende Kleinsiedlungen aufgeführt, welche aussenliegende Ortsteile darstellen:

Verordnung über die Kleinsiedlungen ausserhalb der Bauzonen

Am 7. März 2023 hat der Regierungsrat die Verordnung über die Kleinsiedlungen ausserhalb der Bauzonen erlassen. Diese Verordnung sollte auf den 1. Juni 2023 in Kraft gesetzt werden. Die Baudirektion wird beauftragt, eine Vernehmlassungsvorlage zur Anpassung der übergeordneten Grundlagen im Bereich der Kleinsiedlungen ausserhalb der Bauzonen zu erarbeiten und dem Regierungsrat bis Herbst 2023 zu unterbreiten.

Gegen die Verordnung gingen mehrere Beschwerden beim Verwaltungsgericht des Kanton Zürich ein, weswegen sich die Inkraftsetzung verzögert. Die Regelungen gemäss Kreisschreiben der Baudirektion vom 17. März 2023 haben somit bis auf Weiteres Bestand.

Zu dieser Verordnung wurden drei Anhänge publiziert, in welchem die Kleinsiedlungen aufgeführt sind, für welche eine provisorische kantonale Weilerzone festgesetzt wird (Anhang 1), für welche eine provisorische kantonale Landwirtschaftszone festgesetzt wird (Anhang 2) und für Kleinsiedlungen welche innerhalb der Bauzonen liegen (Anhang 3).

Die Baudirektion wird beauftragt, eine Vernehmlassungsvorlage zur Anpassung der übergeordneten Grundlagen im Bereich der Kleinsiedlungen ausserhalb der Bauzonen zu erarbeiten und dem Regierungsrat bis Herbst 2023 zu unterbreiten.

Liste der Kleinsiedlungen, für die eine provisorische kantonale Weilerzone festgesetzt wird (Anhang 1)

Liste der Kleinsiedlungen, für die eine provisorische kantonale Landwirtschaftszone festgesetzt wird (Anhang 2)

Liste der Kleinsiedlungen innerhalb der Bauzonen (Anhang 3)

Weitere Informationen und Dokumente

Nachfolgend finden Sie zum Herunterladen die offiziellen Unterlagen der Baudirektion, Antworten vom Bundesrat, Vorstösse im Kantonsrat sowie diverse Zeitungsartikel.

Diese Unterlagen werden laufend aktualisiert.

Unterlagen zum Herunterladen

Baudirektion Kanton Zürich

• Kreisschreiben der Zürcher Baudirektion vom 18. März 2022
• Liste der (Weiler-)Kernzonen vom 3. April 2022
• Aktennotiz der digitalen Veranstaltung vom 11. April 2022
• Schreiben der Zürcher Baudirektion zur Vernehmlassung Übergangsordnung vom 19. August 2022
• Übergangsordnung zu den Kleinsiedlungen ausserhalb der Bauzonen - Vernehmlassungsentwurf vom 19. August 2022
• Liste der nicht betroffenen Kleinsiedlungen vom 19. August 2022
• Zwischenbericht "Überprüfung Kleinsiedlungen im Kanton Zürich" vom 19. August 2022
• Stellungnahme HEV Region Winterthur zur Verordnung "Übergangsordnung zu den Kleinsiedlungen im Kanton Zürich" vom 20. September 2022
• Verordnung über die Kleinsiedlungen ausserhalb der Bauzonen (Erlass) vom 7. März 2023
• Anhang 1 zur Verordnung über die Kleinsiedlungen ausserhalb der Bauzonen. Liste der Kleinsiedlungen, für die eine provisorische kantonale Weilerzone festgesetzt wird.
• Anhang 2 zur Verordnung über die Kleinsiedlungen ausserhalb der Bauzonen. Liste der Kleinsiedlungen, für die eine provisorische Landwirtschaftszone festgesetzt wird.
• Anhang 3 zur Verordnung über die Kleinsiedlungen ausserhalb der Bauzonen. Liste der Kleinsiedlungen innerhalb der Bauzonen.
• Kreisschreiben der Zürcher Baudirektion vom 17. März 2023

Weitere Informationen und Dokumente

Schweizer Parlament

• Antwort des Bundesrates vom 7. Juni 2022 auf die Frage von Nationalrätin Therese Schläpfer vom 30. Mai 2022, Frage 22.7343 zum Richtplan des Kantons Zürich
• Antwort des Bundesrates vom 7. Juni 2022 auf die Frage von Nationalrätin Therese Schläpfer vom 30. Mai 2022, Frage 22.7344 zum Richtplan des Kantons Zürich

Zürcher Kantonsrat

• Antwort vom Zürcher Regierungsrat vom 15. Dezember 2021 auf die dringliche Anfrage "Wie weiter mit den Kern-Weilerzonen" der Kantonsräte Martin Hübscher und Martin Farner-Brandenberger vom 15. November 2021, KR-Nr. 400/2021
• Dringliche Interpellation "Projekt Überprüfung der Kleinsiedlungen im Kanton Zürich" der Kantonsräte Martin Farner-Brandenberger, Martin Hübscher und Jörg Kündig vom 30. Mai 2022, KR-Nr. 177/2022
• Parlamentarische Initiative "Schaffung einer neuen Zone ausserhalb Siedlungsgebiet (Änderung PBG Kanton Zürich" der Kantonsräte Barbara Grüter, Stephan Weber und Hans Egli vom 12. September 2022, KR-Nr. 317/2022 (wurde am 20. Februar 2023 vorläufig unterstützt)

Zeitungsartikel

• Artikel Landbote vom 23. März 2022: In der Hälfte der Aussenwachten wird kaum noch gebaut werden dürfen
• Artikel Tages-Anzeiger vom 19. April 2022: Plötzlich ist das Bauland weg
• Artikel Andelfinger Zeitung vom 3. Juni 2022: Spielraum nutzen, um hausgemachtes Problem zu umgehen
• Artikel Andelfinger Zeitung vom 10. Juni 2022: Die Hälfte der Weiler wird keine Bauzone mehr sein
• Artikel Zürcher Oberländer vom 23. Juni 2022: Nun beginnt das grosse Zittern in den Zürchern Weilern
• Artikel Andelfinger Zeitung vom 12. Juli 2022: Der Kanton will bei Weilerzonen vorwärts machen
• Artikel Andelfinger Zeitung vom 23. September 2022: Teilweise Entwarnung bei Weilerzonen
• Artikel Landbote vom 15. Dezember 2022: Ossingen wehrt sich gegen drohendes Bauverbot im Weiler Gisenhard
• Artikel Andelfinger Zeitung vom 31. Januar 2023: Bundesgericht bestätigt Kleinsiedlungsverordnung im Kanton Thurgau
• Artikel Landbote vom 23. März 2023: Gemeinden ringen um ihre Weiler
• Artikel Landbote vom 8. Januar 2024: Aussenwachten, die aus der Bauzone fallen sollen
• Artikel Andelfinger Zeitung vom 12. Januar 2024: Weilerzone kann auch ein Vorteil sein